Für mehr bezahlbaren Wohnraum insbesondere in Ballungsräumen soll eine befristete Sonderabschreibung von fünf Prozent den günstigen Mietwohnungsbau befeuern. Ende Juni stimmte der Bundesrat einem entsprechenden Gesetzentwurf zu. Björn Dethlefs, Steuerberater und Experte für Immobiliensteuerrecht, beantwortet die wichtigsten Fragen dazu.
Wer kann von der Sonderabschreibung profitieren?
Alle Bauherren und Käufer, die ab dem 1.9.2018 neue Wohnungen anschaffen oder bauen und diese dann für mindestens zehn Jahre vermieten. Für das abgelaufene Jahr 2018 kann die Sonderabschreibung in der Einkommensteuererklärung also durchaus schon eine Rolle spielen. Auch der Anbau und Ausbau zu neuen Wohnungen, zum Beispiel durch einen Dachgeschossausbau, werden steuerlich gefördert. Vorausgesetzt wird, dass die Baukosten pro Quadratmeter 3.000 Euro nicht übersteigen.
Lässt sich dafür in Hamburg überhaupt neuer Wohnraum schaffen?
Die vergleichsweise hohen Immobilienpreise machen es für die Variante des Kaufs gerade in den beliebten Städten schwierig, die Sonderabschreibung zu nutzen. Selbst Wohnungen mit normalem Standard werden diese Grenze schnell überschreiten. In den Stadtrandgebieten ist es etwas einfacher, förderungsfähige Wohnungen zu erwerben. Wer bereits über ein Baugrundstück verfügt, sollte teils Möglichkeiten haben, die Baukostengrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter einzuhalten.
Der Förderzeitraum läuft vom 1.9.2018 bis zum 31.12.2021…
… innerhalb dieser Frist muss der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige für die neue Wohnung erfolgen. Damit kann die Sonderabschreibung auch in Anspruch genommen werden, wenn die Arbeiten nach dem 31. Dezember 2021 abgeschlossen wurden. Eine gekaufte Wohnung gilt als „neu“, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Grundsätzlich muss sie fremdvermietet werden, das schließt Angehörige aber mit ein.
Wieviel lässt sich absetzen?
Die neue Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren und wird neben der typisierten Gebäudeabschreibung von zwei Prozent jährlich „on top“ von den Mieteinnahmen abgezogen. So lassen sich in den ersten vier Jahren bis zu 28 Prozent der Baukosten absetzen. Die Abschreibungen bemessen sich an den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die neue Wohnung. Nach Ablauf der vierjährigen Sonderförderung wird die Gebäudeabschreibung neu berechnet und orientiert sich am verbliebenen Restwert.
Beispiel
| Herstellungskosten für eine Mietwohnung: | 220.000 Euro |
| Typisierte Gebäudeabschreibung (2%): | 4.400 Euro p.a. |
| Sonderabschreibung (5%): | 11.000 Euro p.a. |
| Abschreibungen gesamt (Jahr 1-4): | 15.400 Euro p.a. |
Bei einer persönlichen Grenzsteuerbelastung von z.B. 44,3% bringt allein die neue Sonderabschreibung in den 4 Jahren einen Steuervorteil von rund 19.500 Euro.
Achtung: Für die neue Sonder-Afa wird die Bemessungsgrundlage auf 2.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Allerdings rechnet der Fiskus die Sonderabschreibung stets für das volle Jahr an, sodass sich ein steuerlicher Verlust ergeben kann, der i.d.R. uneingeschränkt mit den weiteren Einkünften verrechenbar ist.
Kann die Sonder-Afa rückwirkend aufgehoben werden?
Die Nutzung zu Wohnzwecken durch die Mieter ist Voraussetzung für die Sonderabschreibung. Wird die geförderte Wohnung innerhalb der vorgeschriebenen zehn Jahre nicht mehr entgeltlich vermietet, entfällt die zuvor genutzte Sonderabschreibung – und zwar rückwirkend und vollständig. Der Verkaufsfall ist komplexer: Das Schicksal der beanspruchten Sonder-Afa hängt davon ab, wie der neue Eigentümer die Wohnung verwendet. Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn der Verkaufsgewinn des Grundstücks innerhalb der Nutzungsfrist nicht der Einkommens- beziehungsweise Körperschaftssteuer unterliegt. Auch eine nachträgliche Erhöhung der Herstellungskosten über die Grenze von 3.000 Euro je Quadratmeter führt zum Ausschluss.