Die Versammlung der Eigentümer

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung werden die wichtigen Entscheidungen für den Erhalt des gemeinschaftlichen Wohneigentums getroffen.

Ob ein neues Garagentor, mehr Geräte für den Spielplatz oder eine bessere Beleuchtung der Wege – die Wünsche in der Eigentümergemeinschaft gehen oft auseinander. Um die nötigen Kompromisse zu finden, muss der Verwalter mindestens einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Hier fassen die Eigentümer alle Beschlüsse zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Geregelt wird die Eigentümerversammlung durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Bei dringlichen Angelegenheiten darf der Verwalter zudem eine außerordentliche Versammlung festsetzen oder mehr als ein Viertel der Eigentümer können dies von ihm verlangen, wobei die Teilungserklärung unter Umständen auch einen anderen Schlüssel vorsieht.

 

Erhalt der Immobilie sichern

Auf der Eigentümerversammlung wird über Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, zu Entscheidungen über bauliche Veränderungen und zur Hausordnung beraten und abgestimmt. Zur Verwaltung und damit zu den Tagesordnungspunkten gehören außerdem die Abrechnung des laufenden Wirtschaftsjahres, der Wirtschaftsplan des kommenden Jahres sowie die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Der Wirtschaftsplan legt dabei fest, welchen Betrag die Eigentümer zahlen müssen, um den Erhalt und den Betrieb der Immobilie zu gewährleisten.

 

Zwei Wochen Ladungsfrist

Der Verwalter muss die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer schriftlich einladen – und zwar laut WEG mindestens zwei Wochen vor der Versammlung. Vertraglich können aber auch andere Fristen vereinbart werden. Wurden nicht alle Eigentümer eingeladen, sind die Beschlüsse zwar wirksam aber vor Gericht anfechtbar. „Dafür besteht eine Frist von einem Monat“, sagt Matthias Scheff vom Grundeigentümer-Verband Hamburg. Die Anfechtung habe aber nur Aussicht auf Erfolg, wenn die Übergangenen mit ihren Stimmen das Ergebnis hätten verändern können.

 

Themen einbringen

Damit sich die Eigentümer vorbereiten können, liegt der Einladung die Tagesordnung mit allen Punkten bei, über die abgestimmt werden soll. Jeder Eigentümer kann zudem verlangen, dass weitere Punkte zur Verwaltung aufgenommen werden (OLG Frankfurt, 20 W 426/05). „Dafür muss noch vor Ablauf der Ladungsfrist ein entsprechender Antrag gestellt werden“, berichtet Scheff.

 

Vertreter bevollmächtigen

Wer keine Zeit hat, persönlich zu erscheinen, kann per schriftlicher Vollmacht einen Vertreter beauftragen. „Nicht selten begrenzt die Teilungserklärung die Vertretungsberechtigten allerdings auf den Ehegatten und den Verwalter“, so Scheff. Grundsätzlich ist die Eigentümerversammlung keine öffentliche Veranstaltung, zur Teilnahme berechtigt sind in erster Linie die Wohnungseigentümer. Durch Beschluss kann jedoch beispielsweise Rechtsanwälten oder Sachverständigen das Mitwirken erlaubt werden.

 

Stimmrecht im WEG

Jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer hat eine Stimme auf der Versammlung. Beim gemeinsamen Besitz einer Wohnung zählt diese gemeinschaftlich. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können jedoch ein abweichendes Stimmrecht festlegen, etwa nach Größe der Miteigentumsanteile oder Anzahl der Wohnungen. Für die Beschlussfähigkeit ist laut WEG mindestens die Hälfte der berechtigten Stimmen nötig. „Die Teilungserklärung kann aber auch hier ein anderes Verhältnis bestimmen“, sagt Scheff.

 

 

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