Ein Sprung im Waschbecken, Flecken auf dem Teppichboden und Bohrlöcher in den Wandfliesen – spätestens beim Auszug streiten Mieter und Vermieter oft darüber, wer für eine Instandsetzung aufzukommen hat. „Die Frage ist dann, ob es sich um eine gewöhnliche Abnutzung oder um eine Beschädigung handelt“, erklärt Matthias Scheff, Anwalt beim Grundeigentümer-Verband Hamburg. Die Unterscheidung ist allerdings gar nicht so einfach, denn die Grenzen verlaufen fließend.
Schäden protokollieren
Eine wichtige Rolle beim Ein- und beim Auszug spielt das Übergabeprotokoll, welches beide Seiten unterzeichnen. Alle Mängel sollten bei einer gemeinsamen Begehung der Wohnung genau festgehalten werden, zusätzlich können Fotos sinnvoll sein. „Ist nichts protokolliert, gilt die Vermutung, dass die Wohnung mangelfrei übergeben wurde“, warnt Scheff. Außerdem wichtig bei der Beseitigung von Schäden: „Nehmen Mieter die Reparaturen selbst vor, sollten sie diese unbedingt fachgerecht ausführen“, ergänzt Scheff. Dies sei längst nicht immer der Fall, so seine Erfahrung. Manchmal würden Bagatellen sogar erst durch das unsachgemäße Werkeln zu größeren Schäden anwachsen.
Flecken im Teppich
„Laufspuren im Teppich, die etwa auf dem Weg zwischen Sofa und Kühlschrank zurückbleiben, muss der Vermieter als übliche Abnutzung hinnehmen“, sagt Scheff. Gleiches gelte für Abdrücke von schweren Möbeln. Anders verhalte es sich hingegen bei Brandlöchern, Wasserflecken vom Blumentopf, Farbkleksen oder Matschspuren der Kinder, hier ist der Mieter in der Pflicht. Für sehr hochwertige Teppiche gehen die Richter von einer Lebensdauer von etwa 15 Jahren aus, für eine mittlere Qualität von 10 Jahren. Liegt der Teppich seit 5 Jahren in der Wohnung und muss aufgrund eines Schadens ausgetauscht werden, übernimmt der Mieter nur den verbliebenen Zeitwert. Hat der Bodenbelag bereits seine Lebensdauer überschritten, zahlt er gar nichts.
Zerkratztes Parkett
Übliche Gebrauchsspuren muss der Vermieter ebenso beim Parkett oder den Laminatbelag akzeptieren. „Dazu zählen beispielsweise kleinere Kratzer“, berichtet Scheff. Vor allem Vierbeiner können allerdings schon mal größere Beschädigungen verursachen. So sprach das Landgericht Koblenz dem Vermieter einen Schadenersatz trotz genehmigter Hundehaltung zu (Az. 6 S 45/14). In diesem Fall hatte der Labrador des Mieters mit seinen Krallen erhebliche Spuren am Parkett hinterlassen. „Eine Tierhaftpflichtversicherung kostet nicht viel und übernimmt solche Risiken“, so Scheff.
Sprung im Waschbecken
Fällt die Parfumflasche versehentlich ins Wachbecken und es bleibt ein Riss zurück, steht der Mieter für die Erneuerung der Keramikschüssel gerade – auch hier mindert das Alter den Wert. „Die Gerichte setzen eine Lebensdauer von 20 bis 25 Jahren für Waschbecken an“, weiß Scheff. Ebenfalls für den Schaden aufkommen muss der Mieter, wenn ihm ein schwerer Gegenstand entgleitet und die Fliesen beschädigt.
Bohrlöcher in der Wand
Um einen Spiegel, den Handtuchhalter oder eine Duschablage anzubringen, muss gebohrt werden. „Übertreiben sollte man es allerdings nicht und außerdem möglichst die Fugen treffen“, rät Scheff. Fensterrahmen und Türen dürfen gar nicht angebohrt werden. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 10/92) hat der Vermieter nur einen Schadenersatzanspruch, wenn der Mieter ungewöhnlich viele Dübellöcher setzt und erkennbar die Belange des Vermieters missachtet. Die Richter berücksichtigen stets die Gegebenheiten der jeweiligen Wohnung und ziehen die Grenze des Zumutbaren entsprechend unterschiedlich. So kam etwa das Amtsgericht München zu dem Schluss, dass 59 Bohrlöcher nicht über dem verkehrsüblichen Maß liegen (Az. 473 C 32372/13).