Hausverwaltung: Befugnisse klar bestimmen

Das novellierte Wohnungseigentumsgesetz stärkt die Handlungsfreiheit von Verwaltern. Für mehr Klarheit sollte man den Spielraum genau abstecken.

 

 

Eine kompetente und aktive Hausverwaltung ist existenziell, schließlich erhält sie den Wert der Immobilie. Damit Verwalter schnell agieren und Modernisierungen leichter umsetzen können, erweitert das novellierte Wohnungseigentumsgesetz, welches Anfang Dezember 2020 in Kraft getreten ist, ihre Befugnisse. „Allerdings wird in einigen Bereichen die Rechtsprechung noch klären müssen, wo genau die Linien der teils recht allgemein formulierten Vorgaben verlaufen sollen“, sagt Patrick Joerend, Geschäftsführer der Privatbau GmbH.

 

Flexibler agieren

Die Hausfassade zeigt Risse, ein Rohr ist verstopft oder das Dach undicht: Der Verwalter kann jetzt flexibel über Maßnahmen entscheiden, wenn daraus keine erheblichen Verpflichtungen für die Eigentümergemeinschaft entstehen. Zuvor durfte er nur in akuten Notlagen ohne Beschluss der Eigentümer handeln. Überschaubare Erhaltungsarbeiten können die Verwalter nun eigenverantwortlich beauftragen und ebenso herkömmliche Dienstleistungs- und Versorgungsaufträge abschließen.  Zudem dürfen sie ausstehende Hausgeldforderungen gegen säumige Eigentümer einklagen. Läuft der alte Verwaltervertrag den aktuellen Bestimmungen entgegen, gilt automatisch das neue Recht.

 

Wertgrenze festlegen

„Den Rahmen für das eigenverantwortliche Handeln des Verwalters setzt die Größe der Anlage“, erklärt Joerend. Es mache aber unbedingt Sinn, per Beschluss den Spielraum mit einer maximalen Wertgrenze pro Maßnahme und einem Gesamtvolumen für das Wirtschaftsjahr exakt zu benennen, das schaffe Klarheit für alle Beteiligten. Auch ein vertraglicher Leistungskatalog kann hilfreich sein. Anders sieht es aus, wenn eine Maßnahme das Gesamtbild der Anlage verändert, diese bedarf weiter der Zustimmung der Eigentümer. „Wenn etwa ein alter Baum gefällt werden muss, der die Gartenanlage prägt, ist vorher ein Beschluss einzuholen“, so Joerend. Gleiches gilt etwa für den Einbau eines Fahrstuhls oder die Umwandlung von Gartenflächen zu Parkplätzen.

 

Mehr Transparenz

Jeder Eigentümer hat jetzt das Recht, alle Unterlagen der Hausverwaltung einzusehen. Überdies müssen Verwalter einen jährlichen Vermögensbericht über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft erstellen. Dieser weist unter anderem die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) aus und führt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen auf.

„Solche Vermögensberichte erstellen nicht nur wir, sondern auch andere Hausverwaltungen ohnehin schon seit langem“, verweist Joerend.

 

Sachkunde nachweisen

Verwalter gehen mit hohen Vermögen um. Ab Dezember 2022 haben Eigentümer nun einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, der eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer ablegen muss. Davon befreit sind Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit immobilienrechtlichem Studienabschluss und geprüfte Immobilienfachwirte. Für vor der Reform bestellte Verwalter besteht zudem eine verlängerte Schonfrist bis Juni 2024. Eine besondere Ausnahme greift für kleinere Wohnanlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, die einer der Eigentümer verwaltet. Hier lässt sich nur ein zertifizierter Verwalter einfordern, wenn dies mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt.

 

Einfache Abberufung

Um den Verwalter abzuberufen, muss kein wichtiger Grund mehr vorliegen. Eigentümergemeinschaften können sich künftig ohne Begründung und jederzeit von ihrem Verwalter trennen, dafür genügt eine einfache Mehrheit. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Vertrag, in dieser Zeit läuft die Vergütung weiter.

  

 

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