Bauliche Veränderungen: Wer muss das bezahlen?

Mit dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz sollen bauliche Veränderungen vereinfacht und gleichzeitig die Kosten gerechter verteilt werden.

 

 

Neue Balkone, der Fahrstuhl oder eine Verglasung für die Loggia – wenn bauliche Veränderungen anstehen, sind Unstimmigkeiten auf der Wohnungseigentümerversammlung fast schon programmiert. Schließlich haben die Eigentümer meist unterschiedliche Vorstellungen, wenn es darum geht, Geld in die Immobilie zu stecken.

 

Dauerhaft und grundlegend

Als bauliche Veränderung gelten alle Eingriffe, die nicht dem ordnungsgemäßen Erhalt zuzuordnen sind und das gemeinschaftliche Eigentum dauerhaft und grundlegend modifizieren – das betrifft Gebäude und Grundstück gleichermaßen. Egal, ob es sich um ein Klimagerät, welches am Balkon montiert wird, neue Balkone oder ein Gewächshaus auf dem Gelände handelt, es ist immer ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig, um solche Pläne umsetzen zu können.

 

Treppenlift erlaubt

Handelt es sich um barrierefreie Maßnahmen, Ladestationen für E-Fahrzeuge, den neuen Glasfaseranschluss oder Schutzeinrichtungen gegen Diebe kann die Gemeinschaft sich nicht querstellen, gleichwohl muss das Vorhaben offiziell auf der Eigentümerversammlung abgesegnet werden. Grundsätzlich gilt: Profitieren dabei nur einzelne Personen beispielsweise von einem Treppenlift, müssen sie die Kosten alleine tragen. Die Arbeiten dafür werden aber von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt.

 

Maßnahmen für alle

Die Kostenverteilung regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In der Regel haben alle die bauliche Veränderung zu schultern, wenn mehr als zwei Drittel der Eigentümer, die mindestens die Hälfte der Eigentumsanteile halten, zustimmen. Dann sind alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteilen dabei. Ausnahme: Das Vorhaben geht mit unverhältnismäßig hohen Kosten einher oder amortisiert sich nicht in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 WEG). Für die erforderliche Amortisation lassen sich als Richtschnur zehn Jahre ansetzen, diese Dauer kann aber auch überschritten werden. Die Verhältnismäßigkeit allgemeingültig einzugrenzen ist schwierig, denn sie hängt auch von der Sozial- und Altersstruktur der Eigentümergemeinschaft und der Beschaffenheit und Art der Immobilie ab.

 

Einfache Mehrheit

Ohnehin komplizierter wird es, wenn nur eine einfache Mehrheit die bauliche Veränderung abnickt. Dann zahlen lediglich diejenigen für den Fahrstuhl oder die überdachten Fahrradständer, die dafür gestimmt haben. Im Gegenzug bleibt allen anderen, die sich dagegenstellen und sich nicht an den Ausgaben beteiligen, die Nutzung verwehrt – was in der Praxis nicht immer einfach zu handhaben ist. Das ruft manchmal Trittbrettfahrer auf den Plan. Soll heißen: Wenn absehbar ist, dass ein Antrag umgesetzt wird, stimmen einige dagegen, um sich der finanziellen Beteiligung zu entziehen, später profitieren sie aber trotzdem beispielsweise vom neuen Vordach im Eingangsbereich. Deshalb raten Experten etwa, im ersten Schritt die Nein-Stimmen abzufragen und im zweiten Schritt die Ja-Stimmen, um ein gezieltes Umschwenken zu erschweren.

 

 

©2023 PRIVATBAU GmbH für Baubetreuung Hamburg